Sanieren oder Ausscheiden, Dr. Görlich Fonds, Berliner Immobilienfonds

Wir vertreten erfolgreich Gesellschafter von Berliner Immobilienfonds (GbR), unter anderem sogenannter „Dr. Görlich“-Fonds. Ein aktueller Sachstandsbericht.


I. Tatsächliche Hintergründe
In der Vergangenheit wurden viele Immobilienfonds in der Rechtsform der GbR gegründet, die in den (sozialen) Wohnungsbau in Berlin investiert haben. Das Land Berlin hat gut 30 Jahre lang den sozialen Wohnungsbau in ständiger Praxis im „ersten Förderweg“ subventioniert. Für den frei finanzierten Wohnungsbau war der „zweite“ Förderweg vorgesehen.

Dies bedeutete für das Land Berlin einerseits, dass auch Privatpersonen und Investoren in den (sozialen) Wohnungsbau investieren und somit das Land die dafür anfallenden Kosten nicht alleine tragen muss. Zudem wurden die Kosten so über viele Jahre bzw. Jahrzehnte gestreckt.

Für die Investoren bedeutete dieses Konzept eine sichere, aber in der Regel renditeschwache Geldanlage. Zudem ermöglichte die Gesellschaftsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) häufig erhebliche steuerliche Vorteile.

Allerdings haben sich zwischenzeitlich häufig mehrere Risiken, zumeist kumuliert, realisiert:

1. Misswirtschaft:
Eine Vielzahl von derartigen Fonds leidet schlicht unter dem schlechten Management der Geschäftsbesorger. Somit bleiben die Einnahmen hinter den Prognosen zurück oder die Ausgaben fallen deutlich höher aus, als dies vorhergesagt wurde. In der Folge sind die Fondsgesellschaften häufig auf neues Kapital angewiesen.

2. Ausfall der Anschlussförderung:
Noch viel häufiger kämpfen die Fondsgesellschaften mit dem Ausbleiben der staatlichen (Anschluss-) Förderung. Im Jahr 2003 hat das Land Berlin überraschend und wortwörtlich ohne Rücksicht auf Verluste die jahrzehntelange Förderpraxis eingestellt.

Für viele Fondsgesellschaften bedeutet dies, dass bis zu 15 Jahre einkalkulierter staatlicher Förderung ausbleiben. In der Folge sind die Fondsgesellschaften häufig auf neues Kapital angewiesen, zumindest wird dies von den jeweiligen Geschäftsbesorgern behauptet.

3. Persönliches Haftungsrisiko:
Vielen Gesellschaftern derartiger Fonds ist gar nicht bewusst (gewesen), dass sie in einer GbR persönlich, also mit ihrem ganzen Privatvermögen, für die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft haften. Das Haftungsrisiko einer GbR wurde seitens der Initiatoren immer mit der sicheren staatlichen Förderung abgetan. Bei Auflegung der Fonds wurde in der Regel allenfalls das Risiko gesehen, dass sich die Fondsimmobilien besser als erwartet entwickeln und somit die steuerlichen Abschreibungen geringer als prognostiziert ausfallen könnten.

II. Vorgehen der Fondsgesellschaften:
Auf der Suche nach frischem Kapital gehen die meisten Geschäftsbesorger den einfachsten Weg und bitten die Fondsgesellschafter im Rahmen sogenannter „Sanierungen“ zur Kasse.

Die Sanierungen laufen häufig nach demselben Muster ab, am stärksten vertreten sind die Sanierungen nach den Prinzipien

  • Sanieren oder Ausscheiden
  • Sanierungsgesellschaft

1. Sanieren oder Ausscheiden
Die Geschäftsbesorgerinnen vieler Fondsgesellschaften haben sich des Prinzips Sanieren oder Ausscheiden bedient. Dabei werden die Gesellschafter vor die „Wahl“ gestellt entweder einen Sanierungsbeitrag X zu bezahlen oder zwangsweise aus der Gesellschaft auszuscheiden und einen Auseinandersetzungsfehlbetrag (gerne auch negatives Auseinandersetzungsguthaben genannt) Y zu bezahlen.

Gestützt werden dieses Vorgehen und diese Ansicht der betreffenden Fondsgesellschaften seitens der Geschäftsbesorgerinnen auf eine Einzelfall- und Ausnahmeentscheidung des Bundesgerichtshofes.

Nach Ansicht der Kanzlei Dr. Keusch Rechtsanwälte kann diese Einzelfall- und Ausnahmeentscheidung des Bundesgerichtshofes nicht verallgemeinert werden. Bei den betroffenen Fonds lag der Sachverhalt in der Regel völlig anders. Entsprechend hat Herr Rechtsanwalt Dr. Sven Keusch nun schon mehrfach positive Urteile für ihre Mandanten gegen die Fondsgesellschaften erstreiten können. Ferner hat die Kanzlei durch ihr Netzwerk Zugriff auf weitere positive Entscheidungen und wertvolle Sachverhaltsinformationen. Weitere Informationen zur Abwehr solcher Ansprüche sogleich.

Die Kanzlei Dr. Keusch Rechtsanwälte betreut in diesem Kontext eine Vielzahl von Mandaten und steht auch Ihnen gerne bei Interesse zur Verfügung. Nehmen Sie hierzu einfach mit uns Kontakt auf.

2. Sanierungsgesellschaft
Ein weiteres beliebtes „Sanierungsmodell“ ist die Gründung einer sogenannten Sanierungsgesellschaft. Die Gesellschafter, die an der Sanierung teilnehmen zahlen einen Sanierungsbeitrag und einen überobligatorischen Zuschlag als Beteiligung an einer zu gründenden Sanierungsgesellschaft. Mit dem Sanierungsbeitrag und dem eingesammelten Kapital der Sanierungsgesellschaft werden dann Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft bei den Banken abgelöst. Die Sanierungsgesellschaft nimmt dann aus abgetretenem Recht Gesellschafter auf Zahlung in Anspruch, die nicht an der Sanierung mitgewirkt haben.

Auch gegen dieses „Sanierungskonzept“ bestehen schon dem Grunde nach erhebliche rechtliche Bedenken. Darüber hinaus erwirbt nach Ansicht der Kanzlei Dr. Keusch Rechtsanwälte jeder Gesellschafter, der von der Sanierungsgesellschaft oder einer Gesellschaftsgläubigerin in Anspruch genommen wird einen Aufwendungsersatzanspruch in gleicher Höhe gegen die Fondsgesellschaft gemäß § 110 HGB analog. Zur Abwehr solcher Zahlungsansprüche bzw. zur Geltendmachung derartiger Aufwendungsersatzansprüche ebenfalls sogleich weitere Informationen.

3. Weitere Sanierungskonzepte, Erwerb durch Investoren, Liquidation
Schließlich werden vereinzelte Fonds auch auf andere Weise saniert oder liquidiert oder veräußert. Hier gilt es im Einzelfall zu prüfen, ob Ansprüche der Gesellschafter bestehen. Es hat sich in der Vergangenheit gezeigt, dass Gläubiger, Investoren etc. ausnützen, dass die Gesellschafter letztlich nur noch „ihre Ruhe“ haben wollen, nachdem sie jahrelang mit schlechten Nachrichten und Prognosen gegängelt wurden. Daher ist jedem Gesellschafter grundsätzlich zu raten sich anwaltlich beraten zu lassen, um nicht weiteren wirtschaftlichen Schaden zu erleiden bzw. einen fairen Kaufpreis für seine Beteiligung zu erzielen. Auch hierzu sogleich weitere Informationen.

III. Abwehr von Ansprüchen, Schadensersatzansprüche, Aufwendungsersatzansprüche der Gesellschafter
Es zeigt sich insgesamt, dass sämtliche Probleme und Risiken in der Regel alleine von den Gesellschaftern getragen werden sollen. Von diesen werden erhebliche, teilweise existenzgefährdende Beträge gefordert. Einher geht dies häufig mit finsteren Prognosen durch die Geschäftsbesorger, die exorbitante Haftungsrisiken aufzeigen und Zwangsvollstreckungen in das Privatvermögen etc. in Aussicht stellen. Diese Prozesse der „Informationsvermittlung“ seitens der Geschäftsbesorger erstrecken sich häufig über Jahre, so dass die Gesellschafter letztlich gefügig gemacht werden um dem dann aufgezeigten, vermeintliche Lösungsweg zuzustimmen.

Hierbei wird nach Ansicht der Kanzlei Dr. Keusch Rechtsanwälte vielfach gegen Recht und Gesetz verstoßen.

1. Sanieren oder Ausscheiden
Nach Ansicht der Kanzlei Dr. Keusch Rechtsanwälte kann die Einzelfall- und Ausnahmeentscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH II ZR 240/08) nicht verallgemeinert werden. Bei den heute betroffenen (Berliner Immobilien-) Fonds liegt der Sachverhalt in der Regel völlig anders. Nachfolgend nur einige Besonderheiten des Sachverhaltes, den der Bundesgerichtshof zu beurteilen hatte und in dem sich die Berliner Immobilienfonds erheblich unterscheiden:

  • die Gesellschaft war sanierungsbedürftig und sanierungsfähig,
  • die Gesellschaft war bereits zahlungsunfähig,
  • die Sanierung war verglichen mit anderen Alternativen wirtschaftlich sinnvoll,
  • die Gläubigerbanken beteiligten sich erheblich an der Sanierung und erließen 2,1 Mio. Euro Verbindlichkeiten (entsprach in etwa einem Drittel der Gesamtverbindlichkeiten der Gesellschaft; bei genauer Lektüre wird zudem deutlich, dass es eben für den BGH auch ein wesentliches Argument war diesen tatsächlichen Mehrwert für die sanierungswilligen Gesellschafter zu erhalten, da diese erhebliche Beteiligung der kreditgebenden Banken nur im Sanierungsfall gewährt wurde), 
  • konzeptionell war es für das Gelingen der Sanierung nötig, dass Auseinandersetzungsfehlebträge einbezahlt werden (bei den Berliner Immobilienfonds sind diese mit den Sanierungsbeiträgen saniert, die Auseinandersetzungsfehlbeträge sind für das wirtschaftliche Wohl nicht nötig),
  • die Gesellschafter selbst mussten daher einen vergleichsweise geringen Betrag aufbringen,
  • die Gesellschaft war anschließend saniert, die (verwässerten) Gesellschaftsanteile verkörperten einen positiven Wert und
  • ausscheidende Gesellschafter hätten wirtschaftlich mit „Sanieren oder Ausscheiden“ besser abgeschnitten als bei der Liquidation, wobei der BGH hier explizit eine Ausfallhaftung gemäß § 735 BGB mit einbezieht.

Ferner gibt es weitere wesentliche rechtliche Grundsätze und Sachverhaltsbesonderheiten zu beachten. Die Kanzlei Dr. Keusch Rechtsanwälte verfügt hierbei über ein besonderes know-how und betreut eine Vielzahl von Mandanten in solchen Fondsgesellschaften.

Entsprechend hat die Kanzlei Dr. Keusch Rechtsanwälte nun schon mehrfach positive Urteile für ihre Mandanten gegen Fondsgesellschaften erstreiten können. Ferner hat die Kanzlei durch ihr Netzwerk Zugriff auf weitere positive Entscheidungen und wertvolle Sachverhaltsinformationen.

Gerne stehen wir auch Ihnen bei Interesse zur Verfügung. Nehmen Sie hierzu einfach mit uns Kontakt auf.

2. Sanierungsgesellschaft
Auch gegen dieses „Sanierungskonzept“ bestehen schon dem Grunde nach erhebliche rechtliche Bedenken. Darüber hinaus erwirbt nach Ansicht der Kanzlei Dr. Keusch Rechtsanwälte jeder Gesellschafter, der von der Sanierungsgesellschaft oder einer Gesellschaftsgläubigerin in Anspruch genommen wird einen Aufwendungsersatzanspruch in gleicher Höhe gegen die Fondsgesellschaft gemäß § 110 HGB analog.

Auch in diesem Kontext führen wir eine Vielzahl von Verfahren für bzw. beraten und vertreten unsere Mandanten. Zum einen zur Abwehr von Zahlungsansprüchen zum anderen zur Geltendmachung der Aufwendungsersatzansprüche. Sollten Sie betroffen sein, so stehen wir auch Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung. Nehmen Sie hierzu einfach mit uns Kontakt auf.

3. Weitere Sanierungskonzepte, Erwerb durch Investoren, Liquidation
Sollten Sie an einem Fonds beteiligt sein, der auf andere Weise „saniert“ wird, der liquidiert werden soll oder an einen Investor verkauft werden soll, so raten wir Ihnen zu eingehender rechtlicher Prüfung und Beratung, damit keine Ihrer Rechte verkürzt oder gar missachtet werden und Sie einen fairen Kaufpreis erhalten. Auch hier verfügen wir auf Grund der Vielzahl an betreuten Verfahren und auf Grund unseres weit verzweigten Netzwerkes über besonders umfangreiche Erfahrung und Expertise. Bei Interesse stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. 

4. Einige der Fondsgesellschaften, gegen die wir Gesellschafter vertreten

  • Gehag-Fonds 14 GbR
  • Gehag-Fonds 19 GbR
  • Gewobag Immobilienfonds 3 GbR
  • Immobilienfonds Rosenthalerweg 1 GbR
  • Immobilienfonds Rosenthalerweg 2 GbR
  • Immobilienfonds Rosenthalerweg 7 GbR
  • Immobilienfonds Karow-Iota GbR
  • Immobilienfonds R & W 79 GbR
  • Immobilienfonds R & W 80 GbR
  • Immobilienfonds Kolonnenstr. GbR
  • Immobilienfonds IKAR 20 GbR
  • Immobilienfonds Dr. Upmeier Kalvinistenweg 103 + 104 GbR
  • BbK Immobilienfonds 1 GbR 

5. Schlussbemerkung
Auf Grund des Interessen- und Tätigkeitsschwerpunktes der Kanzlei Dr. Keusch Rechtsanwälte und dem zusätzlichen Tätigkeitsschwerpunkt in der Beratung und Vertretung von Gesellschaftern in Berliner Immobilienfonds sowie auf Grund unseres weit verzweigten Netzwerkes können wir Sie in diesem Themengebiet besonders gut beraten und vertreten. Bei Interesse nehmen Sie einfach mit uns Kontakt auf.